Veelgestelde vragen over VVE beheer
VVE staat voor Vereniging van Eigenaars. Een dergelijke vereniging is eigenaar van een gebouw waar de leden (de appartementseigenaren) van de VVE een exclusief gebruiksrecht hebben tot een deel van het gebouw. De eigenaren zijn door middel van de vereniging gezamenlijk eigenaar van algemene ruimten.
De gezamenlijke appartementseigenaren zijn dus verenigd in de VVE. De vereniging zelf wordt vertegenwoordigd door een bestuur of een enkele bestuurder. De regels voor de VVE zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel in een huishoudelijk reglement.
De VVE heeft verschillende ‘organen’. De officiële organen binnen de VVE zijn:
- de vergadering van eigenaren,
- het bestuur, en
- de voorzitter van de vergadering.
Het hoogste orgaan is de ‘vergadering van eigenaren’. Zij neemt de besluiten die de bestuurder moet uitvoeren. De besluitvorming van de vergadering van eigenaren vindt plaats in daadwerkelijke vergaderingen. Dat is in ieder geval de jaarlijkse algemene vergadering en er kunnen ook bijzondere vergaderingen worden bijeengeroepen. Bijvoorbeeld om een definitieve beslissing te nemen over een offerte voor een renovatie.
Het bestuur van een vereniging van eigenaren kan worden gevormd door een professionele VVE beheerder of door een of meer personen. Doorgaans zijn dat bewoners van het gebouw. De bestuurder werd in het verleden (bijvoorbeeld in oude splitsingsakten of –reglementen) ook vak administrateur genoemd. Vaak wordt het bestuur bijgestaan door een professionele beheerder die het feitelijke administratief-financieel beheer en het technisch beheer uitvoert.
De bestuurder wordt benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaren. Het bestuur vertegenwoordigt de VVE in het dagelijkse (rechts)verkeer. Het bestuur kan namens de VVE overeenkomsten afsluiten. In de eerder genoemde algemene vergadering van eigenaren legt het bestuur verantwoording af voor het gevoerde beheer van de VVE.
De voorzitter van de vergadering van eigenaren heeft een beperkte taak. Hij of zij is de voorzitter van de algemene en bijzondere vergaderingen. De voorzitter wordt benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaren. In voorkomende gevallen is de professionele VVE beheerder de voorzitter van de vergaderingen, dan wel zij heeft een adviserende stem.
Niet automatisch. De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 10 februari 2012 bepaald dat huurders niet automatisch zijn gebonden aan het huishoudelijk reglement van een vereniging van eigenaren (VVE), zoals appartementseigenaren dat wel zijn. Indien de huurovereenkomst niets bepaald over het huishoudelijk reglement van de VVE, dan is de huurder hier niet aan gebonden. Huurders zijn op grond van de wet overigens wel direct gebonden aan het splitsingsreglement en het modelreglement.
Voor een VVE (en het bestuur) is het dus van belang dat zij van eigenaren-verhuurders verlangt dat er bij de huurovereenkomst steeds een gebruikersverklaring wordt ondertekend. Een goed opgestelde gebruikersverklaring bindt dan de huurder aan het huishoudelijk reglement van de VVE.
VVE Beheer Den Hengst is op dit moment bezig met de implementatie van nieuwe beheer-software. Vanaf begin tot medio 2013 krijgen de leden en besturen van onze VVE’s een eigen inlogcode om zo hun gegevens direct online te kunnen benaderen. Ook kunnen storingen en schades direct worden ingevoerd.
Een voorproefje is te vinden via iipdemo.informant.nl . U kunt in deze testomgeving inloggen als bestuur met username bestuur en wachtwoord bestuur of als lid van de VVE met username lid en wachtwoord lid
Via onze website kunnen nu wel al vragen worden gesteld en storingen worden doorgegeven. Ook kunnen bepaalde documenten worden gedownload onder het menu Downloads.
Nee. VVE Beheer Den Hengst is geheel zelfstandig. We zijn niet gelieerd aan een makelaars- of verzekeringskantoor en ook niet aan een woningcorporatie.
Anno 2012 zijn woningbouwverenigingen veelvuldig in het nieuws. Diverse (grotere) VVE beheerders in Amsterdam zijn onlosmakelijk verbonden aan woningcorporaties. In beginsel hoeft dat voor een VVE geen probleem te zijn. Er is dan doorgaans veel ervaring en kennis in huis. Maar er is geen onafhankelijkheid en nu de corporaties onder steeds grotere (financiële) druk komen te staan, bestaat er ook een risico dat corporatie-gerelateerde VVE beheerders meer en meer voor het belang van de corporatie (moeten) kiezen in plaats van het algemene belang van alle eigenaren. VVE Beheer Den Hengst vindt dat een zorgelijke ontwikkeling. Een beheerder moet er naar onze mening voor alle eigenaren zijn.
De SKW-certificering schrijft bepaalde werkwijzen voor om de kwaliteit te bewaken voor dienstverlening aan VVE’s. VVE Beheer Den Hengst heeft er voorlopig voor gekozen geen SKW-certificering aan te vragen omdat het voor een groot deel al dezelfde werkwijzen heeft. Daarnaast kiezen we op enkele vlakken voor een iets andere werkwijze omdat die simpelweg beter is. Ook zijn de kosten van een SKW-certificering relatief hoog. Die kosten zouden dan uiteindelijk voor rekening van de VVE komen. VVE Beheer Den Hengst wil juist goed VVE beheer bieden voor een goede prijs. En dat is precies wat we al heel lang doen!
Ja. De Hoge Raad heeft in een uitspraak uit 2010 bepaald dat het standpunt van de belastingdienst juist is dat een aandeel van een appartementseigenaar in het vermogen van een vereniging van eigenaren opgenomen moet worden in de grondslag van box 3. De uitspraak is te vinden onder deze link.
VVE Beheer Den Hengst kan zich niet vinden in deze uitspraak omdat het vermogen van een vereniging van eigenaren niet ter vrije beschikking staat van de eigenaar van een appartementsrecht: hij of zij kan er niet zomaar bij. Het geld is tenslotte gereserveerd voor toekomstige verplichtingen van (groot) onderhoud en renovatie.
Ja. Verenigingen van eigenaren (VVE’s) hebben sinds 1 januari 2010 de plicht om zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel.
De inschrijving zelf kost niets, maar de VVE is wel verplicht om de jaarlijkse bijdrage aan de KvK te betalen (€ 24,08 voor 2012). Vanaf 2013 vervalt de jaarlijkse bijdrage. Niet inschrijven is een economisch delict.
VVE Beheer Den Hengst verzorgt doorgaans de inschrijving en alle wijzigingen bij de KvK voor haar klanten.
Voor meer informatie, zie deze link naar de KvK.
Nagenoeg alle gebouwen in Amsterdam die tot en met de jaren tachtig zijn gebouwd, hebben geen aparte watermeters per appartement. Per pand (van meestal 4 etages) is doorgaans 1 hoofdleiding binnengebracht met 1 hoofdkraan. Deze kraan is vaak geplaatst in de kruipruimte vlak achter de straattoegangsdeur naar de bovenetages. Vanaf deze leiding gaan twee en soms drie stijgleidingen naar boven naar alle etages. Op de etage zijn dan de aftakkingen naar toilet, keuken, wastafels. douche en/of bad.
Voor het verbruik telt het Waterleidingbedrijf de “punten” van een etage. Punten worden onder andere toegerekend per vertrek, tuin, douche, bad. Op grond van het aantal vastgestelde punten wordt voor de betreffende woning een bedrag aan water in rekening gebracht. Dit bedrag is zonder rekening te houden met het echte verbruik.
De nadelen van dit systeem zijn evident: niemand betaalt overeenkomstig zijn exacte eigen verbruik; bij lekkage en bij reparaties aan de waterleiding moet vaak een heel pand tijdelijk zonder water worden gezet.
De gemeente Amsterdam heeft inmiddels de visie dat het beter zou zijn om per appartement een watermeter hebben. Waternet heeft de opdracht om dit te realiseren. Enthousiast werden kaarten in brievenbussen gestopt: wij komen de watermeter plaatsen! Een onmogelijke opdracht, waarover kennelijk niet goed was nagedacht. Hoe het verbruik dat plaatsvindt via 2 of 3 stijgleidingen te meten via 1 meter? Dat kan alleen als de infrastructuur van de stijgleidingen wordt aangepast. Dat is niet eenvoudig en kostbaar, en het zou getuigen van onbehoorlijk bestuur om dat de eigenaren op te leggen.
Gevolg: nog steeds zijn er in de appartementen binnen de “Ring” vaak geen watermeters.
Wel bestaat de verplichting om bij grote renovatie het appartement geschikt te maken voor een watermeter.
Meer informatie op www.waternet.nl
Een slapende vereniging van eigenaren (VVE) is een VVE die niet actief is. Een VVE die wel actief is, staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, heeft een bestuur en bouwt een reservefonds op. Dit is per 1 mei 2008 wettelijk verplicht.
Een slapende VVE kan worden “gewekt” door een activeringsvergadering van de eigenaren van de appartementsrechten. In die vergadering wordt een bestuur aangewezen en dient de begroting te worden vastgesteld. Op basis van de begroting en meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) kan de individuele bijdrage worden vastgesteld voor het reservefonds. Hieruit worden de (groot) onderhoudsverplichtingen voldaan voor het gebouw van de VVE.